Kapıcı (Site Görevlisi) kime denir?

Kapıcı; ana taşınmazın korunması, bakımı, küçük çaptaki onarımları, ortak olan yerlerinin ve döşemelerinin bakımı, temizlenmesi, bağımsız bölümlerde oturan kişilerin çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kalorifer yakılması ve bahçe düzenlenmesi ile bakımı ve benzeri diğer hizmetleri yürüten kişidir.

Kapıcı konutu nedir?

Kapıcı konutu ise; kapıcıya ikamet etmesi için tahsis edilmiş, kapıcının yakıt, elektrik ve su gibi giderlerine katılıp katılmayacağının özel olarak belirlendiği bir tür lojmandır. Apartman görevlisi olarak da adlandırılabilecek kapıcılar için önemli bir sosyal ve maddi hak olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz.

Kapıcıya konut verilmek zorunda mı?

İnternette yer alan onlarca web sitesinde bu soruya cevap verilirken, Konut Kapıcıları Yönetmeliği esas alınıyor. Konut kapıcıları yönetmeliğine göre bu sorunun çok net bir cevabı var: Hayır, zorunlu değil! Yani hiçbir yönetici ya da apartman yönetimi kapıcıya konut tahsis etmek zorunda değildir.

Ancak birçok kimsenin gözünden kaçan husus, kapıcılara konut tahsis etmenin zorunlu olmadığını ifade eden 13’üncü maddenin birinci fıkrasındaki bu hükmün Danıştay tarafından iptal edilmiş olmasıdır. Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 13’üncü maddesinin ilk fıkrası şu şekildeydi: “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir”. Bu hükmün iptali için Danıştay’a dava açılmış, dava sonucunda yukarıdaki cümle Danıştay 10. Dairesinin 13.03.2007 tarihli ve 2004/6952 Esas, 2007/946 Karar sayılı kararıyla iptal edilmiştir Bunun üzerine davalı idarenin iptalin kaldırılmasına ilişkin yaptığı temyiz başvurusu, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17/9/2012 tarih, 2007/2123 Esas ve 2012/1180 Karar sayılı kararı ile reddedilmiştir. Ardından davalı idare karar düzeltme isteminde bulunmuş ve bu başvuru da Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 05/02/2015 tarih, 2013/1692 Esas ve 2015/245 Karar sayılı kararıyla reddedilmiştir.

Hangi binalarda kapıcı konutu zorunlu?

Planlı Alanlar Yönetmeliği’nin 44’üncü maddesine göre;

Konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan ve katı yakıt kullanan kaloriferli veya kalorifersiz binalar için bir adet kapıcı dairesi yapılması zorunludur.

Birden fazla yapı bulunan ve toplam bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan parsellerde de yukarıdaki hüküm uygulanır, ancak bağımsız bölüm sayısının 80’i aşması halinde ikinci bir kapıcı dairesi yapılır.

Ayrıca, birden fazla yapının bulunduğu parsellerde 60’dan fazla bağımsız bölümü olan her bir bina için mutlaka ayrı bir kapıcı dairesi yapılır.

Katı yakıt haricindeki diğer ısıtma sistemleri kullanılan konut kullanımlı binalar için bağımsız bölüm sayısının 60’tan fazla olması halinde bir, 150’den fazla olması halinde 2 kapıcı dairesi yapılması zorunludur. İlave her 150 daire için ek bir kapıcı dairesi yapılır.

Sıra evler düzeninde, ayrık, ikiz nizamda tek bağımsız bölümlü 1’den fazla müstakil konut binası bulunan parsellerde kapıcı dairesi yapılması mecburiyeti aranmaz. Bunun haricinde, yukarıda belirtilen şartları taşıyan binalarda ve sitelerde kapıcıya konut tahsis edilmesi zorunlu olacaktır.

İş sözleşmesinde konut tahsisi hükmü var mı?

Yukarıdaki bütün açıklamaların dışında; eğer kapıcıyla yapılan iş sözleşmesinde, kapıcıya lojman ya da konut tahsis edileceğine dair bir hüküm konulmuşsa, iş sözleşmesine uyulması zorunlu olduğundan artık kapıcıya konut tahsis edilmesi gerekecektir.

Bir başka deyişle artık, bu kapıcının istihdam edildiği binanın yukarıdaki şartları taşıyıp taşımadığından bağımsız olarak, ona konut tahsis edilmesi zorunlu hale gelir.

Konut kapıcısı ölçüleri

Kapıcıya konut tahsis edilmesine karar verilmişse; apartman içindeki her yer, kapıcıya tahsis edilemez. Tahsis edilecek konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmeliklerinde belirtilen asgari koşullara uygun olması gerekmektedir.

Kapıcı dairelerinin, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 44’üncü maddesinde belirtilen aşağıdaki şartları sağlaması gerekir:

Kapıcı daireleri, doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenir.

Taşkın riski taşıyan alanlarda kalan binalarda düzenlenecek kapıcı dairelerinin kapı ve pencere boşluklarının alt seviyesi su taşkın seviyesinin en az 1.50 metre üzerinde olmak zorundadır.

Kapıcı dairelerinin toprağa dayalı ve iskan edilebilen bodrum katlarda yapılması halinde, oturma odası ve bir yatak odasının dış mekana açılması bu mekanların taban döşemesinin üst seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, kapı ve pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırmasının sağlanması sel, taşkın ve su basmasına karşı önlem alınmış olması zorunludur. Kapıcı dairelerinin toprağa gömülü duvarlarında kuranglez yapmak suretiyle kapı ve pencere açılamayacağı gibi, bu duvarlarda pencere açılabilmesi için pencere denizliğinin tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en az 0,90 metre yukarıda konumlanması gerekir.

Bina içinde düzenlenen kapıcı daireleri, en az brüt 50 m²’dir. Kapıcı dairelerinde, her birisi en az 9 m² ve dar kenarı en az 2.50 metre olmak üzere 2 yatak odası ve 12 m²’den az olmamak üzere 1 oturma odası, en az 3,3 m² mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet bulunur.

Bina dışında tertiplenen kapıcı daireleri en fazla brüt 40 m² olmak zorundadır. Bu fıkranın (ç) bendinde yer alan ölçüleri sağlayacak şekilde 1 yatak odası, 1 oturma odası, mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet bulundurulur.

Kapıcı dairesinin elektrik, su, doğalgaz ve yakıt giderleri

Kapıcı dairesinde de doğal olarak elektrik ve su tüketimi olacak, varsa doğalgaz harcanacak ve kışın ısınma giderleri olacaktır. Kapıcıdan her ne kadar kira istenmesi mümkün olmasa da, diğer giderlerin tahsil edilip edilmeyeceği ise iş sözleşmesine bağlıdır. İş sözleşmesine hüküm koyarak, ister kapıcının bu giderlere katılması sağlanabilir ve istenirse de kapıcı bu giderlerden muaf tutulabilir.

SONUÇ

Kapıcıya konut tahsis edilmesi her bina ve site için zorunlu değildir; fakat yukarıda yazı içinde belirtilen şartları taşıyan bir bina ya da site kapıcı istihdam ettiğinde, bu bina ve siteler için kapıcı konutu tahsis etmek zorunlu hale gelir.

Kapıcıya konut tahsis edilirse, bu konut için kira istenemez. Kapıcı konutunun elektrik, su, doğalgaz, ısınma ve benzeri giderlerinin kapıcıdan tahsil edilmesi ya da tahsil edilmemesi ise, apartman yönetiminin tercihine bırakılmıştır. İş sözleşmesine koyulacak bir hükümle, bu giderlere kapıcının katılıp katılmayacağının belirlenmesi gerekir.