Şehirleşme ve onun getirdiği toplu yaşam alanlarının doğal sonucu olarak kişiler apartman ya da site dediğimiz yerlerde ikamet etmektedirler. Bunların büyüklükleri 5 dairelik yeden başlayarak 1000 kişilik konutu barındıran siteler şeklinde olmaktadır. Ülkemizin deprem gerçeği ve bunun bir parça çözümü olan kentsel dönüşümlerle birlikte bu yaşanılan sitelerin daha da büyüyeceği kaçınılmaz olacak.

Bugün Ülkemizde 25 milyondan fazla vatandaşımız bu sitelerde yaşıyor. Haliyle ortak yaşam alanlarının ortak giderlerini de beraberce katlanmak durumundadırlar. Site sakinlerini yakından ilgilendiren site aidatları yeni yılda Asgari ücret yüzde 30 artırılmasına rağmen birçok yüzde 60 ila 100 arasında artırıldı.

SİTE AİDATLARI NE KADAR OLMALI?

Aidat artışı sitenin büyüklüğüne, ortak alan çeşitliliğine, istihdam edinilen personel sayısına, varsa bütçedeki borç ve alacaklara göre değişiyor. Personel giderleri bütçenin yüzde 70’i, bunun yanında diğer giderlerde de enflasyon kaynaklı artışları düşünürsek 2025 aidat zammı için ‘asgari ücret artış oranı+yüzde 10 ile 15’ beklenebilir. Buda yaklaşık yüzde 40-45 oranına tekabül eder.

VATANDAŞ NE YAPMALI?

İtiraz hakkınız var

Site yönetimi aidat artışını genel kurulda yapacakları bütçeye göre belirliyor. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıyor ve oy çokluğuyla zam oranına karar veriyor. Genel kurula katılsın ya da katılmasın tüm malikler alınan zam kararına itiraz edebilir. Kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar da altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Hukukçular usulsüzlük varsa dava yoluna gidilmesini öneriyor. Usulsüzlük yapıldığını düşünmeyip, artış oranına itiraz etmek için de vatandaşların olağanüstü genel kurul talebinde bulunma hakkı var. 1/3 malik bir araya gelip, yapılabilecek tasarruf tedbirlerini değerlendirebilir.

Kiracılar için durum ne?

Kiracılar ödediği kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değil. Örneğin kira 8 bin TL, aidat 9 bin TL ise 1.000 TL farkı mal sahibi ödemek durumunda. Sitelerde bütçeler işletme ve yatırım bütçesi olarak ikiye ayrılıyor. Personel maaşı, ortak alan giderleri gibi kullanım kaynaklı giderler işletme bütçesi kapsamında ve kiracılar sorumlu. Ama demirbaşlarda yapılacak büyük tadilat ve bakımlar ev sahibinin sorumluluğunda. Asansör değişecekse, yalıtım yapılacaksa ya da işten ayrılan personele tazminat verilecekse bu giderler yatırım bütçesi kapsamına giriyor ve kiracıdan istenemiyor.

Kullanmadığım hizmeti ödemiyorum diyebilir miyim?

Kimi zaman site ya da apartman sakinleri havuz ya da asansörü kullanmadığı için o hizmetlerin ödemesini yapmak istemiyor. Bu gerekçelerle aidata itiraz mümkün olmuyor. Kullanmamak kişinin kendi tercihi olduğu için ortak giderlere katılmak zorunlu. Ancak sonradan yapılan, lüks veya bazı maliklerin kullanımına özel giderlere katılmak zorunlu değil. Örneğin site içerisinde bakıcılı bir bebek-çocuk bakım odası yapılmak istenmesi halinde, çocuğu olmayan kat maliklerinin bu gidere katılması gerekmiyor. Sitelerde aidatların paylaşımı konusu da sıkça tartışılıyor. Mesela 2+1 daire ve 3+1 dairenin aynı aidatı ödemesi hakkaniyetli değil. Ancak bu konuda dikkate alınan husus sitelerin anayasası olarak görülen yönetim planı. Eğer yönetim planında eşit paylaşım yazıyorsa, adil olmasa dahi bu uygulanabilir. Böyle bir durum varsa yönetim planının değişmesi gerekiyor.

Ekstra ücret yasal mı?

Aidatlardan karşılanması gereken rutin giderler için ekstra ücret talep edilmesi yasal değil. Ancak acil ve olağan dışı durumlarda, site sakinlerine gerekli bilgilendirmeler yapılarak ücret alınabilir.

Rutin giderlerin dışında demirbaş olarak adlandırılan kalıcı onarımlar ve yatırımlar da var. Bu yüzden tüm bu ücretler alınırken, kiracı ve kat malikinin sorumluluklarına dikkat edilmesi gerekiyor.

Kanun düzenlemesine göre birtakım giderlerden herkes eşit oranda sorumlu iken bazı giderlerden ise daire, ofis, dükkân gibi bağımsız bölüm sahipleri (tapu senedinde gösterilen) arsa payları oranında sorumludur. Bu kapsamda

Kapıcı / temizlik,

Kaloriferci,

Bahçıvan

Bekçi / güvenlik

Giderlerinden herkes eşit oranda sorumludur. Dolayısıyla bir kişi kendi evinin daha küçük olduğunu ileri sürerek bu giderlere daha az katılması gerektiğini ileri süremeyecektir.

Kat malikleri;

Ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi, onarılması için yapılan giderlerle

Ana gayrimenkulün sigorta giderleri ve

Yönetici aylığına ilişkin giderlere

Arsa payları oranında katlanacaklardır.

Peki Site Aidatı Ödenmezse?

Aidatın ödenme zamanı Kanunda düzenlenmemiş olsa da yönetim planında bir süre belirlenmesi gerekmektedir. İlgili sürede bir gecikme yaşanması halinde aidat borcuna aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı işleyecektir.

Bu kapsamda 500 TL’lik bir site aidatı borcunda 1 aylık bir gecikme yaşanması halinde ödenmesi gereken aidat 525 TL’ye çıkacak, 2 aylık gecikme yaşanması halinde ise (iki aylık site aidatı borcunun biriktiği varsayılacak olursa 1000 TL’si aidat 75 TL’si gecikme tazminatı olacak şekilde) 1075 TL ödenecektir. Kat malikleri bu tazminata ilave olarak faiz de talep edebilecektir.

Benzer şekilde (dış cephe yenilenmesi vb) büyük giderlere ilişkin yaşanan gecikmelerde de aylık %5’lik gecikme tazminatı uygulanacaktır. Ancak bu tazminatın uygulanabilmesi için borçlu kat malikinin söz konusu giderden haberdar olduğu ispat edilmelidir.

Ödenmeyen ortak giderler için yöneticiler dava açma ve İcra takibi başlatma hakkına sahiptir. Ancak bu hak yalnızca yöneticilere ait olmayıp aynı zamanda her kat maliki de eksik aidat için yasal yollara başvurabilecektir.

Bu konularda yaşanacak uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olup yönetim planı, giderlere ilişkin belgeler ve kat malikleri kurulu kararlarına göre karar verilecektir. Bu nedenle bütün belgelerin eksiksiz ve doğru şekilde tutulması önem arz etmektedir. Kat malikinden söz konusu giderler tahsil edilemediğinde borçlunun sahip olduğu gayrimenkul üzerinde kat malikleri lehine Kanuni İpotek tesis edilebilecektir.

Hatta borçlunun davranışları diğer kat malikleri için çekilmez hale gelirse ilgili gayrimenkulün mülkiyetinin diğer kat malikleri üzerine geçirilmesi de mahkemeden talep edilebilecektir. Bunun talep edilebilmesi için iki takvim yılı içinde 3 defa dava açılması veya icra takibi başlatılmış olması gerekmektedir. Tabi devrin gerçekleşebilmesi için ilgili gayrimenkulün rayiç değerinin ihlal sahibi kat malikine ödenmesi gerektiğini vurgulamak gerekir.