Apartman ve sitelerin, Kanunlarda ortak alan olarak kabul edilen yerlerinin veya bölümlerinin gelir elde etmek amaçlı tasarruf hakkının süreli olarak sözleşmeyle üçüncü kişilere devrinden dolayı elde edilen kira gelirlerinin mükellefi, beyanı, tevkifat uygulaması ve sorumluluk yönleri

GELİR VERGİSİ KANUNU
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde, bu maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi sonucu elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanmış olup, söz konusu madde hükmüne göre, kat maliklerinin ortak olarak sahip olduğu kullanım alanlarının site yönetimi tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükellefleri, kat malikleri olacaktır.

Maddenin (1) numaralı bendinde ise “1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;” hükmü yer almaktadır.
Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde gayrimenkul ve haklarda istisnalara (mesken kira gelirlerinde istisna uygulamasına) ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinde; “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2009/14592 sayılı B.K.K uyarınca % 20,) tevkifat yapılacağı hüküm altına alınmıştır.
Yine aynı Kanunun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (c) alt bendinde; vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2022 yılı gelirleri için 70.000-TL(3); 2023 yılı gelirleri için 150.000,-TL(4)) aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirlerin beyannameye dâhil edilmeyeceği hükmü düzenlenmiş olup; anılan bendin (d) alt bendinde de, bir takvim yılında elde edilen ve toplam tutarı (2022 yılı gelirleri için 3.800-TL; 2023 yılı gelirleri için 8.400,-TL) aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyeceği hüküm altına alınmıştır.

VERGİ USUL KANUNU
213 Sayılı Vergi Usul Kanununun 8 inci maddesinde “Mükellef, vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu terettüb eden gerçek veya tüzel kişidir.
Vergi sorumlusu, verginin ödenmesi bakımından, alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir.
Vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz.
Bu kanunun müteakip maddelerinde geçen “mükellef” tabiri vergi sorumlularına da şamildir…” hükmüne yer verilmiştir.

SONUÇ
Apartman ve sitelerin, Kanunlarda ortak alan olarak kabul edilen yerlerinin (kapıcı daireleri veya daire maliklerinin ortak mülkiyetinde olan daireler dahil) veya bölümlerinin tasarruf hakkının süreli olarak sözleşmeyle üçüncü kişilere devrinden dolayı elde edilen kira gelirlerinin beyanı yönünden yukarıda yer alan düzenlemeler dikkate alınarak değerlendirmemize aşağıda yer verilmiştir.
1. Kat Mülkiyeti Kanunu göz önünde bulundurulduğunda genel kurulda oy birliği ile alınan karar gereğince apartman yöneticileri tarafından kiralanması sonucu elde edilen kira geliri vergi kanunları açısından yönetimin değil apartman veya sitede mülkiyet sahibi bulunanların gayrimenkul sermaye iradı (geliri) olarak kabul edilir. Vergi kanunları açısından muhatap apartman yönetimi değil kat malikleridir.
2. Elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.