Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkullerin bedelsiz veya düşük bir bedelle kiraya verilmesi durumunda vergi kaybını önlemek amacıyla getirilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde yer alan bu düzenleme, vergi güvenliği önlemi olarak vergi idaresine yetki vermektedir. Ancak kira gelirinin doğruluğu ve gerçekliği ispatlandığında emsal kira bedeli esası uygulanmamaktadır. Danıştay kararları ve ilgili mevzuat, emsal kira bedeli hesaplanmasının belirli durumlarda istisna olduğunu belirtmektedir. Bu düzenleme, gayrimenkul sermaye iratlarındaki vergi uygulamalarını düzenlemekte ve vergi kayıplarını engellemeyi amaçlamaktadır.

Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına (başkasının malından belli kurallar içinde yararlanma hakkı) bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin (vuk 268 bina ve arazinin rayiç bedeli ) % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.