Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse bu gelir, halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir. Elde edilen bu gelir gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisi ise mart ve temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir.

Kiraya verilen gayrimenkulden kasıt ise; konut, ev, iş yeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir.

Bu kiralamadan elde edilen gelirin vergilendirilmesi ile ilgili önem arz eden hususları aşağıda soru/cevap şeklinde anlatmaya çalıştım. Hatta aşağıda belirttiğim giderleri ibraz ederseniz hiç vergi ödemeyebilirsiniz bile.

Soru 1) Konuttan elde ettiğim kira gelirim çok düşük yine de beyan edecek miyim?

2023 yılında konutun kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirinin toplamı 21 bin TL ya da bu tutarın altındaysa beyan etmenize gerek yoktur. 21 bin TL’yi aşarsa o zaman beyan etmeniz gerekecektir. İleride -ki şu aralar Hazine ve Maliye Bakanlığı sahaya inmiş vaziyette- olası bir sorunla karşılaşmamak için isterseniz bağlı olduğunuz yer vergi dairesine ya da hazır beyan sisteminde bunu bir dilekçeyle bildirebilirsiniz.

Bu internet ( https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan ) adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla dilekçenizi verebilirsiniz.

Hazır Beyan Sisteminde yer alan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığındaki ifadeler şöyledir:

-İstisna altında kira geliri elde ettim (konut),

-Kira geliri elde etmedim,

-Gayrimenkulü sattım,

-Kendim oturuyorum,

-Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,

-Beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak)

Bunlardan uygun olanı belirtmenizde fayda var.

Soru 2) 21 bin TL’lik istisna nedir?

2023 yılında konut kira geliri elde edenler, elde ettikleri bu geliri süresinde vergi dairesine beyan etmeleri durumunda 21 bin TL’lik bir istisnadan yararlanırlar. Örneğin 2023 yılında (konutundan ya da konutlarından) aylık 5 bin TL (yıllık 60 bin TL) kira geliri elde eden emekli Mehmed amca kira gelirini vergi dairesine beyan ettiğinde yıllık kira gelirinden (örneğimize göre 60 bin TL’den) 21 bin TL istisna tutarı düşülür. Yani daha az tutar üzerinden vergilendirilir. Bu istisna tutarı ise her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılır. Örneğin 2024 yılında elde edeceğiniz konut kira gelirine 33 bin TL istisna uygulayacaksınız.  

Soru 3) 21 bin TL’lik istisnadan herkes yararlanabilir mi?

Konut kira geliriyle birlikte market, lokanta vs yerlerin işletilmesi gibi faaliyetlerden ticari kazanç elde edenler, zirai kazanç elde edenler veya avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı olanlar istisna uygulamasından yararlanamazlar.

Ayrıca bu istisna sadece konuttan elde edilen kira gelirlerine uygulanır. İş yeri kira gelirlerine uygulanmaz.

İlaveten bir kişinin 2023 yılında elde ettiği ücret, faiz, kâr payı gibi menkul sermaye iradı, başka kira geliri, ev alım satımı gibi faaliyetlerden elde edilen değer artış kazancı ile süreklilik arz etmeyen arızi ticari kazancının toplamı 2023 yılı için 550 bin TL’yi aşıyorsa (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) bu istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin Ercan Bey 2023 yılında faiz, kâr payı, şeklinde toplamda 600 bin TL gelir elde etmiştir. Ercan Bey ayrıca kiradaki konutundan da kira geliri elde etmiştir. Ercan Bey faiz kazancından dolayı (600 bin TL) konutlara uygulanan 21 bin TL’lik istisnadan yararlanamaz.  

Konut kira gelirinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde de istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyanname ile beyan edenler istisnadan yararlanabilirler.

Örneğin 2023 yılında konuttan 120 bin TL, stopaj yoluyla vergilendirilmiş 300 bin TL de iş yerinden kira gelirim vardı. Ayrıca bir şirkette aylık 30 bin TL (yıllık 360 bin TL) ücret gelirim vardı. İstisnadan yararlanabilecek miyim?

Kişinin elde etiği kira geliri için istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı, 2023 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 550 bin TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit edilecektir.

120 bin TL + 300 bin TL + 360 bin TL=780 bin TL

780 bin TL, 2023 yılı için belirlenen 550 bin TL’yi (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) aştığından 21 bin TL’lik istisnadan yararlanılmayacaktır.

Soru 4) Kirada iki evim var, iki ev için de ayrı ayrı istisna uygulayacak mıyım?

İstisna tutarı her kişi için ayrı ayrı hesaplanır.

Şöyle ki; iki kişi bir eve eşit hisseli olarak sahipseler, elde edilen kira gelirinin yarısını birinci ortak kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine; diğer ortak ise diğer yarısını kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine beyan eder. Her iki vergi dairesi iki beyandan da ayrı ayrı istisna tutarını düşer. Yani aynı kira gelirinden iki kez istisna düşülmüş olacaktır.

Diğer taraftan örneğin Yüksel Bey’in 2 ayrı yerde 2 konutu var ve her konut için 2023’te yıllık 50’şer bin TL (toplamda 100 bin TL) kira geliri elde etmiş olsun. 100 bin TL’yi ikamet ettiği yer vergi dairesine beyan eder ve sadece 21 bin TL’lik (tek-bir sefer) istisnayı düşer. Burada dikkat edilmesi gereken husus istisna kişi sayısı ile doğru orantılıdır.

Özetle bir evin iki ortağı var ise istisna iki sefer; iki evin tek sahibi varsa tek istisna düşülür.

Soru 5) Kiracım işsiz kaldığı için son iki yılın tüm kirasını ikinci yılın son ayında toplu olarak verdi. Ne olacak şimdi?

Bir taşınmaz, birden fazla yıl kullanılmış ve önceki yılların kira bedelinin tamamı takip eden yıllarda ödenmiş ise tüm gelir ödenen yılın geliri sayılır. Ancak, kiralanan taşınmazın gelecek yıllara ait bedelleri toplu olarak ödenmişse gelecek yıllara ait olan bedeller ilgili yılların geliri sayılacaktır.

Örneğin Onur Bey, 2022 ve 2023 yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı evin 2 yıllık kira bedeli olan 100 bin TL’yi (her yıl için 50 bin TL olduğunu kabul edelim) 2023 Aralık ayında toplu olarak ödemişse, 100 bin TL 2023 yılının geliri sayılır ve 2024 1-31 Mart’ta 100 bin TL’nin tamamı beyan edilir. 

Ancak peşin tahsil edilen kiralar ülkeyi terk ve ölüm hallerinde, peşin tahsil edilen kiraların tamamı aynı yılın geliri sayılır.

Örneğin, Onur Bey, 2023, 2024 ve 2025 yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmazın 3 yıllık kira bedeli olan 150 bin TL’yi (her yıl için 50 bin TL olduğunu kabul edelim) 2023 yılında toplu olarak ödemişse (gelecek yılın kirasını da), 150 bin TL’nin 2023 yılı için olan 50 bin TL’sini 2023 yılının geliri olarak 2024 1-31 Mart’ta beyan edecektir. Kalan tutarlar ise gelecek yılların geliri sayılacak ve 2024’te beyan etmesine gerek olmayacaktır.  

Soru 6) Konut, eşime ait ama kira benim banka hesabıma yatıyor. Beyannameyi ben mi yoksa eşim mi verecek?

Uygulamada çoğu zaman vergi idaresi kirası verilmiş konut için beyan verilmesini ve vergisinin de ödenmesini yeterli görmektedir. Verilen beyanname kirası alınan konuta ilişkin olduğu vergi idaresi kayıtlarında görüleceğinden ve vergi idaresi de aile birliği kapsamında mevzuya baktığından pek bir sorun çıkarmamaktadır.

Soru 7) Bir konuta eşimle birlikte hisseli sahibiz. Kira bana yatıyor. Eşim de beyanname verecek mi?

Bu durumda, ortaklardan her birinin hissesine isabet eden kısmın, ilgili yıl için öngörülen istisna haddini aşması halinde; hissesine, istisna tutarının üzerinde bir konut kira geliri isabet eden ortak veya ortaklar bakımından söz konusu konut kira gelirinin beyanı gerekmektedir.      

Ortak veya ortaklarca beyanname verilmesi durumunda, her bir ortak konut kira gelirlerine tanınan istisnadan ayrı ayrı faydalanırlar.

Eşlerden biri kendi payına düşen kira gelirini beyan eder ama diğer eş kendi payına düşen tutarı beyan etmezse, beyan etmeyen eşe vergiyle birlikte ceza da kesilecektir. Yani ortaklardan/eşlerden birinin kendi hissesine düşen tutarı beyan etmesi diğer eşi/ortağı kurtarmaz.

Ancak eşlerden biri tüm kira gelirini beyan ederse vergi idaresi aile birliği kapsamında pek sorun çıkarmamaktadır.

Gelecek yazımızda sorulara devam edeceğiz…