Kiralamadan elde edilen gelirin vergilendirilmesi ile ilgili yazımızın ikincisi ile devam ediyoruz. Konu hakkında ilk 7 soru bir önceki yazımızda cevabını bulmuştu. Şimdi 8. Sorudan devam ediyoruz.

Soru 8) Beyannameyi nereye vereceğim?

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Örneğin Kadıköy’de ikamet ediyorsunuz ve Bakırköy’de kiralık eviniz varsa bu kiralamadan elde ettiğiniz geliri ikamet ettiğiniz yer (Kadıköy) vergi dairesine beyan etmeniz gerekir.

Ama ticari kazanç sahibiyseniz ya da avukat, doktor gibi serbest meslek erbabı iseniz o zaman ikamet ettiğiniz yer değil ofisinizin/dükkanınızın/iş yerinizin bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir.

Soru 9) 2023 yılında kiracım kira bedelini aylık olarak her ayın 15’inde dolar/euro olarak ödedi. Döviz kuru olarak hangi tarihi baz alacağım?

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılatı belirleyeceksiniz.

Soru 10) Kirada evim var ama ben de kiradayım, beyanname verecek miyim?

Evet beyan etmeniz gerekmektedir. Elde ettiğiniz kira tutarı 21 bin TL’yi aşıyorsa beyan edeceksiniz. Ödediğiniz kira gelirinin özel bir formülle belirlenen tutarını gider olarak yazarsınız. Genelde bu gibi durumlarda pek vergi çıkmamaktadır.

İş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılattan oturulan konuta ilişkin kira bedelinin indirilmesi mümkün değildir.

Örneğin, Onur Bey, sahibi olduğu konutu 2023 yılında kiraya vermiş ve 60 bin TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan Onur Bey gayrimenkulü ile ilgili olarak 6 bin TL harcama yapmış ve gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 6 bin TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

2023 yılı için istisna tutarı 21 bin TL olduğu için

(60.000 – 21.000 = 39.000 TL)

(6.000 x 39.000) / 60.000 = 3.900 TL’yi sadece gider olarak yazabilecektir.

Soru 11) Dayımın/teyzemin/babamın evinde kira vermeden kalıyorum. Babam/teyzem/dayım “almadığı bu kiradan” dolayı beyan edip vergi ödeyecek mi?

Kiraya tabi konut/yazlık/villa gibi binaları başkalarının kullanımına bedelsiz elbette bırakabilirsiniz. Buna hiç kimse karışamaz. Gayrimenkul sizin ve bu gayrimenkulü arkadaşınıza, eşinize, dostunuza elbette bırakabilirsiniz. Bu iyi niyetinizin altında çok insani/dostane duygular da yatabilir, çeşitli duygu ve nedenler de. Ancak Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arayarak bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi; “Acaba beni mi kandırıyor bu kişi?” diye düşünecek. Bu nedenle de gerçekte kira karşılığında para almasanız bile sizden vergisini alır. Siz, almadığınız bu kiranın vergisini beyan etmezseniz sizden bu verginin yanında hem ceza hem de her ay için aylık yüzde 3,5 gecikme faizi alacaktır.

Buna, GVK m.73 uyarınca emsal kira bedeli esası denir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına ya da bunların torunlarına ya da kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması durumunda, kira gelirinin beyanı ya da verginin ödenmesiyle alakalı herhangi bir sorun bulunmayacaktır. Yani daha basit bir ifadeyle anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına ya da kardeşlerine konutu/yazılığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kira ile alakalı ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir.

Ancak bu bir iş yeri ise kızınıza/oğlunuza bedelsiz bıraksanız bile almadığınız kiranın vergisini vergi idaresi talep etmektedir.

Ayrıca bunların dışındakilere örneğin amcaya, dayıya, halaya, kuzene, kayınpedere, en yakın arkadaşa, sevgiliye vs. konutunuzu bedelsiz bırakırsanız almadığınız kiranın vergisini de ödemek zorundasınız.

Soru 12) Sahip olduğum evimi 2023 yılında hiç para almadan çok sevdiğim bir arkadaşımın kullanımına bıraktım. Beyan edecek miyim?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, emsal kira bedeli esas alınır. GVK m.73 uyarınca ev sahibi kişi öncelikle kiraya verdiği bu evin belediyedeki kayıtlı bedeline (EVK m.29 vergi değeri) bakacak. Bu tutar varsayalım 2 milyon TL olsun ve bunun yüzde 5’ini yani 100 bin TL’sini kira almış gibi beyan edip vergisini ödeyecek.

Soru 13) Vergi değeri 2 milyon TL olan evimi 2023 yılında bir arkadaşıma yıllık 60 bin TL’ye kiraya verdim. Ne kadarlık kısmını beyan edeceğim?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, emsal kira bedeli esas alınır. GVK m.73 uyarınca ev sahibi kişi öncelikle kiraya verdiği bu evin belediyedeki kayıtlı bedeline (EVK m.29 vergi değeri) bakacak. Bu tutar örneğe göre 2 milyon TL’dir ve yüzde 5’i ise 100 bin TL’dir. Ancak 60 bin TL kira alınmışsa Vergi İdaresi 100 bin TL üzerinden beyan etmenizi ve 100 bin TL üzerinden vergi ödemenizi isteyecektir. 

Ancak siz banka dekontu vs ile bunun böyle olmadığını gerçekte 60 bin TL kira aldığınızı ispatlayarak beyan ederseniz bu tutar üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor. Vergi idaresi 100 bin TL konusunda ısrar ederse konu yargıya kadar uzanabilir.

Soru 14) Kira gelirimden indirilecek gider uygulaması nasıl olmaktadır?

İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan giderler düşülür. Giderleri indirme yöntemi olarak mükellefe iki ayrı seçenek tanınmıştır.

İlki gerçek usul diğeri ise götürü gider yöntemidir. Beyanname verirken beyannamenin üzerinde bulunan “hasılatın tespit şekli” bölümünün altında yer alan “gerçek gider” ya da “götürü gider” kısmına “x” işaretini koyarak işlem yapılmaktadır. Yalnız aman dikkat hem gerçek usulü hem de götürü gideri aynı anda kullanamıyorsunuz. Sadece birini kullanacaksınız. Hatta bu yıl götürü gider yöntemini kullanırsanız seneye de bu yöntemi kullanmak zorundasınız. Yani götürü usulü kullandıysanız iki yıl üst üste bu usulü kullanmak zorundasınız.

Gerçek usulde, konut için ödenen aydınlatma, ısıtma, asansör gibi giderler indirilir.

Bir diğer gider yöntemi ise götürü gider yöntemidir. Kanun, mükellefleri gerçek giderleri yazmak ve bu giderlerle ilgili belgeleri saklamak yükümlülüğünden kurtarmak ve onlara bir kolaylık sağlamak üzere, götürü gider indirimini kabul etmiştir. Buna göre istisna düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15’i doğrudan gider yazılmak suretiyle uygulanır. Götürü giderde herhangi bir belge vs ibraz etmeniz gerekmemektedir.

Örneğin 2023 yılında konutunuzu bir yıllığına 50 bin TL’ye kiraya verdiğinizde bunu 2024 Mart ayında beyan etmeniz gerekecektir. Ancak bu konut için herhangi bir gideriniz olmadığından götürü gideri seçtiniz. Bu durumda 50 bin TL’den önce 21 bin TL istisna düşülür; kaldı 29 bin TL ve bunun da yüzde 15’i (29.000 x0,15=4.350 TL) götürü gider yazılır. Böylece 24.650 TL (29.000-4.350) üzerinden vergi ödenecektir.

Soru 15) Evi krediyle aldım ve aynı evi kiraya verdim. Faizi gider yazabilecek miyim?

Evet yazabilirsiniz. Kiraya verdiğiniz evi, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız, ödediğiniz faizleri, kira gelirinizden düşebilirsiniz. Bu uygulamadan iş yeri kira geliri elde edenler de yararlanır.

Örneğin Hüseyin Bey X bankasından kredi alarak bir ev satın almış ve bunu kiraya vermiştir. Hüseyin Bey 2023 yılında çektiği kredi için 130 bin TL faiz ödemiştir. Elde ettiği kira gelirini beyan eder ve gerçek gider yöntemini seçerse GVK m.74/I-4 uyarınca 130 bin TL’yi gider yazabilecektir.

Ayrıca ev için ödenen sigorta bedelleri de gider yazılır. 

Örneğin: Sertuğ Bey, 2023 yılında konut kredisi kullanarak 1 milyon 800 bin TL’ye aldığı dairesini aylık 18 bin TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 216 bin TL kira geliri elde etmiştir. Sertuğ Bey, kira geliri elde ettiği konutu ile ilgili olarak 26 bin 800 TL asansör ve sigorta gideri ile konut kredisi için bankaya 36.200 TL faiz ödemesi yapmıştır. Sertuğ Bey, konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2023 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin yüzde 5’i olan (1.800.000 X yüzde 5) 90 bin TL’yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider: 26.800 + 36.200 + 90.000 = 153.000 TL’dir.

Beyana tabi başka geliri olmayan Sertuğ Bey, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

= 216.000 – 21.000

= 195.000 TL

(Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat)/ Toplam Hasılat

(153.000 x 195.000)/ 216.000 = 138.125 TL

Böylece Sertuğ Bey adına vergi dairesi 216 bin TL’den 21 bin TL istisnayı düşer ve 195 bin TL’ye ulaşır. 195 bin TL’den de 138 bin 125 TL’yi düşer ve 56 bin 875 TL vergiye tabi tutara yani matraha ulaşılır. 8 bin 531 lira 25 kuruş gelir vergisi hesaplanmış olacaktır.

Soru 16) Bir ev satın aldım ve kiraya verdim. Ev için ödediğim tutarı gider yazabilir miyim?

GVK m.74/I-4 uyarınca bir gayrimenkul iktisap edildiği yıldan itibaren 5 yıl boyunca iktisap tutarının yüzde 5’i gider yazılır. Bu uygulamadan yararlanmanın şartı konut olarak kiraya verilmesidir. İş yeri olarak kiraya verilenler bu avantajdan yararlanamaz.

İki konut alırsanız sadece tek konut için bu avantaj söz konusudur.

Soru 17) Başka neleri gider yazabilirim?

GVK m.74’e bakmanızda fayda var. Ama genel olarak kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları, kiraya verenin yaptığı onarım giderleri, bakım ve idame giderler gider yazılabilir. Ancak bunları gider yazmak için kat’i surette fatura gibi bir evrakla belgelendirmeniz gerekmektedir.

Ancak para ve vergi cezalarını, Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanunu (I) ve (IV) sayılı cetvelde yer alan araçların MTV’sini, çevre temizlik vergisini gider olarak yazamazsınız.

Soru 18) Konuttan elde ettiğim kira gelirini beyan ettim ve giderlerin fazlalığından dolayı zarar çıktı. Bunu seneye kullanabilir miyim?

Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından doğan zararlar (Gelir Vergisi Kanunu’nun 80’inci maddesinde yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç) diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilir. Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Bu durumun iki istisnası vardır:

-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır.

-Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan, indirim konusu yapılan iktisap bedelinin yüzde 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır.

Buna göre, söz konusu hallerde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır

Soru 19) Emekliyim ve kirada evim var. Emekliler, işsizler ya da ev hanımları için bir istisna/muafiyet var mı?

Kira gelirleri için emeklilere, işsizlere, ev hanımlarına vs’ye herhangi bir istisna/muafiyet uygulanmamaktadır. Yani kira geliri elde edildiyse bunun beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.  

Soru 20) Apartmanın dış yüzeyinin reklam panosu olarak kiraya verdik. Bu da “kira geliri” sayılır mı?

Apartmanların dış yüzeyleri kiraya verilmesi durumunda bir gelir söz konusudur. “Bu beyan edilmeli mi?” sorusu sıklıkla sorulan bir sorudur. Kira gelirini apartman yönetimi alacak ancak apartman yönetiminin ne gerçek ne de tüzel kişiliği olduğundan bu gelir kat maliklerinin hisseleri oranında bölüşülerek kira gelirleri saptanacaktır. Sonuç olarak beyanı da gerekecektir. 

Soru 24) Namık Kemal Bey, 2023 yılında tamamı stopaj yoluyla vergilendirilmiş 60 bin TL iş yeri kira geliri ve 300 bin TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden de 20 bin TL kira geliri elde etmiştir. Beyan edilecek geliri var mı?

Stopaj yoluyla vergilendirilen 300 bin TL mevduat faizi geliri, GVK geçici m.67 uyarınca tutarı ne olursa olsun beyan edilmez.

Konut kira geliri, 21 bin TL’lik istisnanın altında ise beyan edilemez. Örneğimize göre 20 bin TL kira geliri 2023 yılı istisna tutarı olan 21 bin TL’nin altında olduğundan beyan edilemez.

Tamamı stopaj suretiyle vergilendirilmiş iş yeri kira geliri olan 60 bin TL ise GVK m.103 ikinci dilimin üst sınırı olan tutarı (2023 yılı için 150 bin TL) aşmazsa beyan edilemez. 2023 yılı GVK m.103 ikinci dilim üst sınırı 150 bin TL’dir ve 60 bin TL’lik iş yeri kira geliri beyan sınırı olan 150 bin TL’yi aşmadığından beyan edilmeyecektir. Örneğe göre mükellefin 2023 yılına ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.

Soru 25) Erol Bey, 2023 yılında konut kredisi kullanarak 2 milyon TL’ye aldığı dairesini aylık 20.000 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 2023 yılında toplamda 240 bin TL kira geliri elde etmiştir. Erol Bey kira geliri elde ettiği konutu ile ilgili olarak 15 bin TL asansör ve sigorta gideri ile konut kredisi için bankaya 40 bin TL faiz ödemesi yapmıştır. Beyan edilecek geliri var mı?

Erol Bey, konut olarak kiraya vermiş olduğu dairesi için 2023 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin yüzde 5’i olan (2 milyon TL X yüzde 5) 100 bin TL’yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider: 15.000 + 40.000 + 100.000 = 155.000 TL’dir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olsun.

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir.

2023 yılı için istisna tutarı 21.000 TL’dir.

(240.000 – 21.000 = 219.000 TL)

(155.000 x 219.000) / 240.000 = 141.437,5 TL’yi sadece gider olarak yazabilecektir.