Mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlıyor. Hangi mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerin vergiye tabi olduğu Kanun’da tek tek sayılmış. Bunların en yaygını tahmin edileceği gibi taşınmazlar. Bu nedenle aşağıda, taşınmaz kiralanmasından elde edilen gelirlerle sınırlı olarak, kira gelirlerinin beyanı ve vergilemesini özetleyeceğiz.
Gelir ne zaman elde edilmiş sayılır?
Kira gelirlerinin vergilemesinde kural olarak tahsilat esası geçerli. Tahsil edilmeyen kira tutarı beyannameye dahil edilmiyor. Peşin tahsil edilen kiralar ise tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda beyan ediliyor. Buna göre, Mart ayı sonuna kadar verilecek 2023 yılı gelir vergisi beyannamesine dahil edilecek kira gelirleri, 2023 ve önceki yıllara ilişkin olarak 2023 yılında tahsil edilen kira gelirlerinden oluşur. 2023 yılında tahsil edilen, 2024 ve sonrası yıllara ilişkin kira bedelleri 2023 yılı beyannamesine dahil edilmez.
Kiranın döviz olarak alınması durumunda gelir tutarı nasıl hesaplanır?
Kira bedelinin yabancı bir para birimiyle belirlenmiş olması halinde kira geliri, kiranın tahsil edildiği tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılarak hesaplanır. Kira bedelinin para dışındaki bir değerle tahsili halinde, tahsil edilen kira emsal bedelle değerlenerek tutarı bulunur.
Emsal kira bedeli esası: Madde 73 – Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.
Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:
1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;
2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.)
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi
Kira gelirlerini beyan etmek zorunda olanlar
2023 takvim yılında beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan gerçek kişilerden;
- Konut kira geliri 21.000 liralık istisna tutarını aşanlar
- İşyeri kira geliri brüt tutarı 150.000 lira olan beyanname verme sınırını aşanlar (150.000 liralık sınırın aşılıp aşılmadığının tespitinde, iş yeri kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınır.)
- Stopaja ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirleri toplamı 8.400 liralık beyanname verme sınırını aşanlar
2023 yılı kira gelirleri için beyanname vereceklerdir.
Yukarıda geçen 8.400 liralık sınır beyanname verme sınırı olup, gelir tutarının bu tutarı geçmesi durumunda tamamı vergiye tabidir.
Vergi sistemimizde aile reisi beyanı yoktur. Beyana tabi kira geliri bulunan aile bireylerinin her birinin geliri için ayrı beyanname verilmesi gerekir.
