Türkiye’de konut sorunu artarak bir endişe kaynağı haline gelmiştir.

2024’de Rasyonel ekonomik politikalar devam ettiği müddetçe, enflasyon ve faizin yüksekliği konuta ulaşmayı imkânsız hale getiriyor.

Özellikle kamunun aldığı kararlar konut alış ve satışlarında önem arz ediyor.

Buna bir örnek verelim.

Konutlarda kira artışı yıllık yüzde 25’de sınırlı tutuldu.

Bu uygulama yaklaşık iki yıldır devam ediyor. (1Temmuz2024’de sona eriyor)

Kamunun konut kiracılarını düşünmesi, sosyal devlet anlayışına uygun bir davranış ancak bunun maliyetinin ev sahiplerine yüklenmesi uygun değil.

Çünkü enflasyonu kontrolden çıkaran ev sahipleri değil, kamunun para politikası ile ilgilidir.

Bu yanlış kuralın mağduru kurallara uyan ev sahiplerini üzmüştür.

Sonuçta kiracı, ev sahibi kavgaları.

Ev sahipleri evlerinden kiracıyı çıkardıktan sonra, yüzde 25artırımı kabul etmedikleri için evlerini boş bırakıp kiraya vermediler, bir kısmı da evlerini satılık etti ve birçok sıkıntı yaşandı.

Çok derine inmeden konut sorunun nedenleri çözüm önerilerini ele alarak bir analiz yapalım.

KONUT’A ULAŞMAK NEDEN ZOR HALE GELDİ?

*Yüksek konut fiyatları ve konutta oluşan köpükler. Geçen yıllarda yüzde 200 gibi artışlar yaşandı ve bu durum konut alımlarını zorlaştırdı.

*Kentsel dönüşüm 2/3 oranından dolayı mahkemelik süreçlerin uzaması ruhsatların alınamaması konut yapılaşmasını azalttı.

Kentsel dönüşüm yasası Kasım 2023’de yürürlüğe girerek, 50+1 oranına geçildi.

İlerleyen zamanlarda bu yasa konut piyasasını nasıl etkileyecek bekleyip göreceğiz.

*Belediyeler planlama yaparken büyük parseller de planla yapıyorlar.

Bu parsellere müteahhit firmaların ulaşması hem maddi açıdan hem zaman açısından güçlüklere sebep oluyor.

Bu yapılan planlamalara ulaşılabilir bölünme işlemi yapılmalı aksi takdirde konuta ulaşım zorlaşıyor.

* Konut finanslarının yüksekliği

*Dünya ekonomilerinde yaşanan durgunluktan bizim ekonomilerin etkilenmesiyle sermayelerin daralması.

*Enflasyon devam ederken müteahhitlerin doğru fiyatı bulamama endişesi ve yüksekten satma isteği.

*Alım gücünün düşmesi hayat pahalılığı.

* Sürekli bu süreçlerde seçimlerin olması ve Seçim sonucun etkilerinin öngörülememesi.

*Konutların yatırım aracı olmaktan çıkması.

Konut kira üzerinden gelir hesabının uzun yıllara yayılması, kiracılarla yaşanan sorunlar ve mevduat faizlerinin yüksekliği bu yatırımcıların yatırımlarını başka yerlere aktarmasına sebep oldu. (Yaklaşık yüzde 30’luk bir kısım)

*Konuta ulaşmanın zorluğundan dolayı yatırımcın erişebileceği yerlere yatırım yapması ve farklı yatırım argümanlar bulması.

*Konut alındıktan sonra iç teşrifatının maliyete etkileri.

*Mevcut icranın konut politikaları.

Tabi ki en büyük etken kamunun ekonomik politikaları sonucun ’da enflasyon, faizlerin yüksekliği ve yatırımcıların yatırımlarını başka yerlerde değerlendirme isteği.

ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

*ihtiyaç olan konut arzını tespit edip artırmak gerekir.

*Konutlar için ulaşılabilir finansman oluşturulmalı.

*Kentsel dönüşüm hızlandırılmalı. Büyük parseller küçültülmeli.

*Arsa payların yapımcıya verdikleri yüzdeleri mutlaka düşmeli. Yüzdelerin yüksekliği konut Fiatlarının artırılmasıyla birlikte konut yapım kalitelerini de düşürmekte.

*Belediyeler maliyetleri düşük arsa üretmeli.

* Bugünlerde hızla yayılmaya başlayan Kooperatiflere destek verilmeli.

*Düşük maliyetli sosyal konutlar üretilmeli bunlar vergi, alt yapı destekleri verilmeli.

* Bireysel Konutlarını dönüştüreceklere sermaye ulaşma kolaylığı sağlanmalı.

* Belediyeler ihaledeki sattıkları arsaları rant itici güç olmaktan çıkarmalı. İhaledeki satılan arsaların civarı ihale sonucunda bedellere hemen yükseltilmemeli.

*Konya belediyeleri 75 m2 altı konut yapma şartını kaldırılmalı

İnsanlar istedikleri şekilde ihtiyaçlara binaen barınma ihtiyaçlarını karşılamalı.

*Hobi amaçlı bahçelerin sayısı artırılmalı.

*Mahalle aralarında küçük sayılı konut yapan müteahhitler desteklenmeli.

*100 m2 civarı konut projeleri her türlü harç, geçici vergiler den muaf tutulmalı.

Kamu politikalarında değişiklik, enflasyon ve faiz düşürülmesi tekrar konuta yatırımı artıracaktır.

2024 DE KONUTTA NELER YAŞANIR?

*Elinde Nakitti olanlar pazarlık gücünü artırarak hızlı hareket etmek şartıyla belli kazanımlar elde edebilirler.

*Enflasyon devan ettiği müddetçe Konut Fiatları hiç olmazsa enflasyon oranında değerini koruyacak. Konut düşecek beklentisi olmayacak çünkü ortada bir maliyet gerçeği var.

*Fiatlar aşağı çekilme işi kısmen belli firmalarda olabilir ama zaten 2023 de fiyatlardaki köpükler zaten büyük olasılıkla alındı.

*Her zaman Konut’a oturmak için alıcılar vardır.

Bunlar piyasayı beslemeyi devam edecektir.

*Arsa payların düşük olduğu yerlerde konut alımları yapılabilir.

*Dünyada mekân ahirette iman mantığında hale oturucu müşteriler konut piyasasını konuta yatırım yapmaya devam edeceklerdir.

Sonuç olarak;

Konut sorunu, çeşitli nedenlerden kaynaklanan karmaşık bir sorundur.

Ancak, etkili politikalar toplumsal iş birliğiyle bu sorunun üstesinden gelmek mümkündür.

Toplumun büyük bir kısmının farklı yatırımlara hem manen hem kültürel uzaklığından dolayı en pratik yatırım aracı olarak yine konut kısa sürede toparlayacağını tahmin ediyorum.

Sağlıcakla kalın