Site Sakinleri İsyanda! Aidatlar Uçuyor

Son dönemde artan site aidatları gündemde yerini aldı. Pek çok apartman ve site sakini, aidatların neredeyse kira seviyesine ulaştığından şikâyetçi. Temizlik, güvenlik, bakım ve ortak kullanım alanlarının giderleri gibi kalemlerle açıklanan bu yüksek meblağlar tepkilere yol açıyor.

Konuyla ilgili bilgi veren Avukat Asiye Çakır, aidat bedellerinin site veya apartmanların yönetim planlarında yer aldığını söyleyerek esas olarak yönetim planında (kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla) site ve apartmana dair her konunun düzenlendiğini aktardı. Bu gerekçe ile site veya apartman yönetim planının bir avukat aracılığı ile düzenlenmesi gerektiğini vurgulayan Av. Asiye Çakır, “Öncelikle istenen yüksek aidat bedelinin site veya apartmanların yönetim planına uygun olup olmadığına bakmak gerekir. Eğer aidat bedeli site veya apartman yönetim planına aykırı bir şekilde isteniyorsa bu durumda yönetim planına göre aidatı ödemek lazım. Aidat bedeli ve aidat artış oranı esas olarak site veya apartmanın kat malikleri kurulunda belirlenir. Kat malikleri kurulunda alınan kararlar Kat Malikleri Kanununa ve yürürlükteki diğer mevzuatlara uygun olmak zorunda. Kat malikleri kurulunda site veya apartmanın aidat bedeli ya da aidat artış oranları her yıl belirlenerek karara bağlanır. Burada dikkat edilmesi gereken ilk konu yönetici veya yönetim kurullarının aidat artışlarını mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırmalarıdır. Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamazlar. Bu şekilde yapılan artışlara malikler itiraz edebilirler. Kat malikleri kurulunda site veya apartmanın aidat bedeli ya da aidat artış oranları tespit edilerek karara bağlanır. Kat malikleri kurulunda verilen her kararı kat maliki onaylamak zorunda değil. Bu yüzden kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan fakat aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Ya da toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Yine fahiş aidat rakamı belirlenmesi halinde kat malikleri bağımsız bölüm toplam sayısının 3'te biri imza toplayarak olağanüstü genel kurul toplanma talebinde bulunabilir ve aidatların genel kurulda görüşülerek indirilmesini talep edebilir” şeklinde anlattı.

AİDATIN ÜST LİMİTİ KİRA BEDELİNİ GEÇEMEZ

Site veya apartman yöneticisinin gereğinden yüksek aidat bedeli belirlemesi halinde kanunen yöneticinin sorumluluğunun gündeme geldiğini söyleyen Av. Asiye Çakır, öte yandan kötü niyetli olarak yöneticinin yüksek aidat toplaması halinde Türk Ceza Kanunu gereğince hizmet nedeniyle görevini kötüye kullanma suçunu oluşturduğunu kaydetti. Av. Çakır, böyle bir durumda savcılığa suç duyurusunda bulunulabileceğini belirterek, “Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması başka bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öder. Örneğin havuza çocuk kaydırağı yapılması, bahçeye çocuk parkı yapılması gibi giderlere bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri veya kiracılar katılmak zorunda değil. Ancak, 'havuzu kullanmıyorum' veya 'giriş kattayım asansörü kullanmıyorum' gibi konularda aynı durum geçerli olmaz. Çünkü buralar ortak alan. Asansör veya havuz gibi ortak alanlara herkes katılmak zorundadır. Bu husus bütçe yapılırken belirlenmeli. Burada rehber, yönetim planı olarak karşımıza çıkıyor. Kat mülkiyeti kanunu bu konuda açık değil ancak Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair yönetimle ilgili konulardaki kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul ediyor. Ancak kiracının daireyi veya iş yerini kullanmasını engelleyen ve zorlaştıran kararlara dava açabiliyor. Kiracı açısından aidatın üst limiti kira bedelini geçemeyecek olmasıdır” şeklinde konuştu.

KİRACININ BAZI NOKTALARDA İTİRAZ HAKKI VAR

Bina yönetimi aidatı ödenmediği için icra takibi yapabildiğini kaydeden Av. Çakır, “Ancak burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülüyor. Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için bilinçli bir hesaplama yaparak, haksız talebe itiraz edebilir. Bir diğer hakkı ise oturduğu daire veya iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır. Temizlik ve bakım masraflarını; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracı öder. Kira sözleşmesinde bu giderleri malikin ödeyeceği yazıyorsa kiracı sorumlu olmaz. Kiracıya bu yan giderler dışında bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna her zaman itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin veya çatının yenilenmesi gösterilebilir. Eğer yönetim bütçesi ( işletme projesi) ve kasası müsait ise öncelikle mevcut ortak gider ve avans payları (aidat) devam ettirilmeli, bütçelerin ve kasanın müsait olmaması ve ortak gider ve avans payı miktarlarının yeterli gelmemesi halinde ertelemeler kalktıktan sonra ilk fırsatta, tavsiye olarak ertelemenin kalktığı tarihten sonraki ilk 30 gün içinde olağanüstü surette yapılacak genel kurul / temsilciler kuruluna kadar, Kat Mülkiyeti Kanunundaki 32. madde (Genel Kararlar), 37. madde (İşletme Projesi'nin Yapılması), 39. madde (Yöneticinin Hesap Vermesi) ile sınırlı olacak şekilde artışlar yapılabilir. Tabi mevcut ekonomik durumdaki bozulma ve yüksek fiyat artışları bir mücbir sebep değildir. Demirbaş, sabit kıymet, yatırım, yenileme kararları yani Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. (Faydalı Yenilik ve İlaveler / Yatırım Kararı), 43. (Masraflı, Lüks Yenilik ve İlaveler), maddelerinde kararlar yeter sayı içerdiğinden itirazlara sebep olacaktır, alınan karara ilişkin davalarla karşı karşıya kalabilirsiniz, yönetici ve yönetim kurulu bu hususlarda yetkisizdir” ifadelerini kullandı.

BÜTÇE PLANLAMASI ÖNEMLİ

“Bir sitenin tek giriş çıkışı mı var inceleyin. Çünkü sitede, bir yerine üç giriş-çıkış varsa, güvenlik ve personel sayısı artacağı için aidatı da daha fazla olacaktır” diyen Av. Çakır, açık-kapalı havuz, hamam, sauna, yapay gölet, şelale gibi tesisler varsa bunların işletme, bakım, onarım, personel giderleri aidatı artıracağından yüksek aidat ödeneceğinin en baştan kabul edileceğini belirtti. Çakır, “ Aynı şekilde binanızın yalıtımı yoksa, kapı-pencerelerden soğuk hava giriyorsa ısınma gideriniz artacaktır. Kışın 3-4 ay evinizde oturmuyor veya başka yerdeki evinizde veya çocuğunuzun yanında kalıyorsanız satın alacağınız dairenin ferdi sistemle ısınan bir binada olmasına dikkat etmelisiniz. Merkezi sistemle ısınan bir binada kışın 3-4 ay oturmasanız da ısınma giderlerine katılmak zorundasınız. Çok sayıda tesisi, personeli olan merkezi sistemle ısınan, yalıtımı yeterli olmayan bir siteden daire alıyorsanız, ülkedeki tüm fiyat artışlarının sizi fazlasıyla etkileyeceğini, diğer sitelere göre çok daha yüksek aidat ödemek zorunda kalacağınızı baştan kabulleneceksiniz. O halde bir siteden daire alırken, mevcut ve olası aidat miktarlarını dikkate alacaksınız. İhtiyacınıza göre ev alırsanız, kullanmadığınız hizmetler için para ödemekten kurtulursunuz” dedi.

Toplumun aidatların yüksekliğinden şikayet ederken, kat malikleri toplantılarına katılmayı pek sevmediğinden yakınan Av. Çakır, “Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, görevler hep aynı kişilerde kalıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor. Maliyetlerin çok arttığı bu dönemde aylık aidatların belirlenmesinde, apartman veya site yönetimleri ile sakinleri zorlu bir süreçten geçiyor. Aidatların yüksekliğinden dert yanarken, kat malikleri olarak öncelikle toplantılara mutlaka katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız” diyerek sözlerine son verdi.

-Tuba Kaya